El Sector Inmobiliario: Cambios y Reformas

La Asociación Nacional de Jóvenes Empresarios, Inc. (ANJE) celebró recientemente un seminario sobre el sector inmobiliario, el cual abarcó tanto los temas técnicos como aquellas medidas que afectan en general al sector inmobiliario en distintas vertientes como las regulaciones, las medidas fiscales y las restricciones para el financiamiento del sector.

El eje central de la actividad lo constituyó la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentaciones complementarias, las cuales instituyen un marco jurídico normativo amplio que incluye no sólo el tema inmobiliario, sino también el procesal, registral, tecnológico y de mensuras. Esta legislación cuenta con dos años de aprobación, iniciando su aplicación recientemente, por lo que resulta preciso que los abogados, jueces, agrimensores, financieros, constructores, promotores de viviendas, inversionistas, en fin, cualquier ciudadano (a), conozca a fondo las nuevas figuras jurídicas y tecnológicas que se introducen en el sistema como son el referimiento, las medidas cautelares, los recursos administrativos, jerárquicos y jurisdiccionales, así como, las nuevas técnicas de registro y levantamientos parcelarios, las demandas en daños y perjuicios y la desjudicialización de algunos procesos, entre otros.

Por otro lado, se trataron aspectos sumamente relevantes relacionados al sector en el área turística,  regulatoria, impositiva y de la construcción de proyectos inmobiliarios. A continuación, presentaremos una síntesis de los principales temas abordados.

II. REFORMAS Y RETOS EN EL REGISTRO INMOBILIARIO

 A. DEL PCJI Y SUS INICIATIVAS

El Programa de Consolidación de la Jurisdicción Inmobiliaria (PCJI) sustentado en las reformas introducidas por la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, tiene como objetivo fundamental consolidar los logros alcanzados por el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras, destacándose específicamente las siguientes iniciativas a futuro:

􀂄 Ayudar a la correcta implementación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos.

􀂄 Expandir los sistemas informáticos y los nuevos modelos de gestión, de formal tal que quede cubierto el 80% de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.

􀂄 Instalar el Sistema de Información para el Seguimiento de Expedientes de Tribunales (SISET), en los tres (3) Tribunales Superiores de Tierras y en catorce (14) Tribunales de Jurisdicción Original.

􀂄 Implementar en siete (7) registros adicionales el Sistema de Recuperación, Control y Explotación

de Archivos (SIRCEA) y las salas de consultas, completando un total de 15.

􀂄 Automatizar nueve (09) Registros de Títulos, dentro del modelo Sistema de Información para la  Gestión y Automatización Registral (SIGAR).

􀂄 Integrar en una interfase Web, que podrá ser consultada por los usuarios del sistema desde sus

hogares y oficinas, la información contenida en los sistemas SIRCEA, SIGAR y SISET.

􀂄 Poner en práctica estrategias que permitan controlar y reducir el uso y expedición de Constancias Anotadas.

􀂄 Uniformar los criterios bajo los cuales operan los órganos de la jurisdicción, así como los parámetros

de interpretación de la nueva normativa, para lo cual ha sido constituida la Mesa de Políticas de

Operación, compuesta por los más altos representantes de la jurisdicción inmobiliaria.

􀂄 Poner en práctica la técnica del Registro Complementario a nivel nacional, la cual permitirá

eficientizar el conocimiento del estatus jurídico de los inmuebles y en general, la publicidad de la

información avalada por los Registros de Títulos.

􀂄 Incorporar una nueva papelería de seguridad para Certificados de Títulos, Constancias Anotadas,

Certificaciones de Registro de Acreedor y el Registro Complementario.

􀂄 Continuar el proceso de capacitación del personal de la Jurisdicción.

B. VENTAJAS Y RETOS DE LA REFORMA

Con relación al impacto que la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario tendrá sobre el sector inmobiliario, y en especial, en el sector turístico-inmobiliario, se pueden señalar algunos puntos favorables y desfavorables que introduce esta normativa para posteriormente pasar a los retos que deberán enfrentarse para el adecuado funcionamiento de este sector.

Dentro de las VENTAJAS que presenta este nuevo instrumento, se pueden describir los siguientes:

􀂄 La eliminación de fraudes por la ubicación de parcelas mediante georeferenciación satelital, lo cual garantiza una ubicación precisa, y evita los graves y costosos problemas del solapamiento entre parcelas.

􀂄 La eliminación de franjas o fajas para los trabajos de mensura, con lo que se suprime la práctica de

algunos agrimensores que al deslindar describían un lugar con linderos de franjas rectas, sin serlo, lo cual generaba litis sobre el terreno.

􀂄 La instauración de la obligatoriedad del deslinde previo a la adquisición inmobiliaria con lo que se

elimina el mecanismo de Cartas Constancia Anotadas, las cuales reconocían derechos de propiedad

sobre porciones de terreno dentro del ámbito de una parcela, sin que se encuentra delimitada.

􀂄 La designación de los agrimensores como los responsables de hacer los trabajos de divisiones para la constitución de condominios a ser presentados para aprobación, cuando estén hecho los edificios, y no en plano, utilizando los planos aprobados por obras públicas y demás organismos competentes. En este sentido, el agrimensor deberá levantar un plano como construido, y establecer las medidas internas netas, habitación por habitación de cada edificación, evitando la práctica fraudulenta de que el adquiriente de un condominio turístico compraba en planos más metros que los realmente construidos.

􀂄 La incorporación de la responsabilidad civil de los agrimensores ante sus clientes y terceros por

errores en su trabajo, pudiendo ser demandados por los daños-litis que tales errores ocasionen al cliente o cualquier tercero afectado.

Dentro de los RETOS que tiene la implementación de esta reforma, valen destacar los siguientes:

􀂄 Aumentar la cantidad de puntos de control georeferenciales físicos (monumentos o hitos georeferenciales), ya que en la actualidad existen solamente 52 de los cuales se han destruido algunos

de ellos y el país necesita alrededor de 1,000 puntos distribuidos en base a cuadrículas de 10kms de lado en toda la geografía nacional para hacer el sistema mínimamente efectivo.

􀂄 Lograr la instalación urgente de más estaciones fijas de referencia GPS. En el país sólo hay 4

estaciones fijas de referencia, pero el país requiere de 16 a 20 estaciones para tener la cobertura nacional idónea en base a un radio máximo de 40 Km.

􀂄 Captar y capacitar recursos humanos para la Dirección Nacional de Mensuras y Catastros y las

Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro.

􀂄 Mitigar el efecto del 5% de error admitido en los nuevos levantamientos parcelarios, ya que se

admite un porcentaje de ± 5% de error en los nuevos trabajos de mensuras georreferenciados con

GPS que se realicen sobre un terreno. Las implicaciones de esta admisión de error puede acarrear muchas litis, perjudicando el clima de inversión si no se corrige rápidamente.

􀂄 Manejar la carga de trabajo de los Jueces de Jurisdicción Ordinaria Inmobiliaria, puesto que se

incorpora una función adicional que es la de la aprobación de los deslindes. En este sentido, se hizo la sugerencia de hacerlo mediante un procedimiento administrativo a través de la Dirección Nacional o Regional de Mensuras y Catastros, y que sea esta Dirección que proceda a revisar, aprobar y ordenar inmediatamente la expedición del nuevo Certificado de Título.

􀂄 Asimismo, existen otros retos que se deben enfrentar como son la falta de sanciones claramente

delimitadas y de un procedimiento sumario para casos de invasión de terrenos, y responsabilidad

civil de los agrimensores; las limitaciones de las salas de consultas, entre otros.

C. ASPECTOS TRIBUTARIOS QUE AFECTAN AL SECTOR TURÍSTICO

En cuanto a los aspectos tributarios que afectan al sector turístico se destacaron las Leyes No. 288-04 sobre Reforma Tributaria que establece una modificación al Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda

Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados, disponiendo que la tasa de dicho impuesto se estableció en un 1% sobre el valor del mismo y la misma se aplica sobre el excedente del valor del inmueble, luego de

deducidos los primeros cinco millones de pesos (monto exento del pago del impuesto) y la Ley No. 557-05 que dispone una tasa impositiva del 1% anual sobre el monto total de los activos imponibles. Dada la naturaleza del servicio turístico, para el cual la actividad hotelera requiere de habitaciones y por ende de inmuebles de gran tamaño y con inversiones cuantiosas, un impuesto de un 1% sobre el valor del inmueble o activo resulta excesivamente alto y muy perjudicial para la industria hotelera.

III. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN ANTE EL NUEVO RÉGIMEN

El sector inmobiliario dominicano constituye un área de alto retorno económico con niveles de riesgos moderados y con una gran generación de empleos, de ahí su importancia en la economía. Entre los factores

que han contribuido al crecimiento del sector se destacan las existentes bajas en las tasas de interés, las cuales deben continuar esta tendencia; un alto crecimiento poblacional en las ciudades y en las zonas turísticas; un cambio en el modelo turístico que se está inclinando desde la oferta hotelera de habitaciones hacia el desarrollo de proyectos inmobiliarios; los avances que se están presentando en el Tribunal de Tierras y en mensuras catastrales; las mejoras registradas en ciertas infraestructuras como los aeropuertos, y el sistema vial nacional, entre otros.

A pesar del desarrollo del sector que los inmuebles en las ciudades y en los polos turísticos han continuado revalorándose, persiste un gran déficit habitacional que es preciso cubrir, por lo que se recomendaron las siguientes propuestas:

􀂄 Propiciar la creación de una Política Nacional de Viviendas, a corto, mediano y largo plazo;

􀂋 Crear en las cámaras legislativas de una Comisión Nacional de Viviendas, Asentamientos

Humanos y Edificaciones.

􀂋 Modificar el Decreto-Ley No. 4087 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios del año 1959, por ser un instrumento obsoleto e inadecuado para la promoción y la inversión en viviendas.

􀂋 Crear un Consejo Consultivo del Sector Estatal y del Sector Privado para trazar las políticas de

desarrollo de asentamientos humanos, viviendas y edificaciones.

􀂋 Diligenciar una Ventanilla Única, mediante la cual todos los organismos públicos que tengan que ver directa o indirectamente con la aprobación o facilitación de los planos y los permisos puedan coordinar a través de esta herramienta, los requisitos, las normas y la canalización de las solicitudes.

􀂋 Propiciar con carácter de urgencia un diálogo franco y abierto, referente al Sistema Laboral en general de la construcción.

􀂋 Declarar inconstitucional la Ley No. 6-86 que creó el Fondo de Pensiones de los Trabajadores de la Construcción, porque crea una doble tributación con la Ley No. 87-01 que instituyó el Sistema  Dominicano de Seguridad Social.

IV. FINANCIAMIENTO PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

La estabilidad económica lograda en los últimos años se ha traducido en menores tasas de interés, en una expansión de los plazos y un consecuente crecimiento del negocio inmobiliario y de la construcción. No

obstante, el financiamiento al sector inmobiliario tiene importantes limitantes y deficiencias en lo relativo al acceso financiamiento de capital y de deuda tanto para los promotores como para los adquirientes finales.

Sobre este tema, se presentaron las siguientes sugerencias destinadas a solucionar los citados problemas:

􀂄 Utilizar el crecimiento de los fondos de pensiones como una oportunidad para el financiamiento al

sector inmobiliario, que debe de canalizarse adecuadamente, generando instrumentos que aporten

una rentabilidad razonable y seguridad para los futuros pensionados.

􀂄 Crear una empresa titularizadora e implementar una iniciativa para avanzar en la titularización de

activos, en la que participen distintos actores, tanto públicos como privados, para apoyar en la búsqueda de soluciones a los obstáculos fiscales y legales que afectan el arranque del mercado secundario de hipotecas vía la titularización.

􀂄 Continuar la tendencia en la disminución de las tasas de interés y la extensión de los plazos.

V. CONCLUSIONES

ANJE entiende que quedan pendientes reformas para seguir motorizando el crecimiento del sector inmobiliario y que es precio que en las que actualmente se están ejecutando todos los actores del sistema inmobiliario, especialmente los jueces y el personal administrativo, estén dotados de los conocimientos y técnicas indispensables para la correcta interpretación y aplicación de la Ley 108-05 y sus reglamentaciones complementarias para que se eleve el nivel de seguridad jurídica que debe existir en el sector, ya que sustenta la base de la propiedad y por ende las relaciones económicas de las personas y las empresas.

Es fundamental, mantener el crecimiento sostenido del sector y el clima de estabilidad macroeconómica, que presenta el país actualmente y que se garantice el acceso a un sistema transparente y eficiente de la  jurisdicción inmobiliaria, que brinde la debida celeridad de los procesos y que se eliminen los obstáculos administrativos que impiden el correcto y ágil funcionamiento del sector.

Virgilio Santana Ripoll

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Posted on 23 September, 2009, in actualidad, Finance, Investment, Real Estate Tips, What's New in DR? and tagged , , , , , , , , . Bookmark the permalink. Leave a comment.

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